Calculadora de hipoteca para España: ahorro para la entrada, cuota mensual, bonificaciones y comprar frente a alquilar

La banca suele financiar como máximo el 80% del valor de tasación, así que necesitas en torno a un 20% de entrada más un 7–12% adicional en impuestos y gastos (ITP o IVA, notaría, registro y gestoría). Para una vivienda de 240.000 € eso supone unos 70.000 €. La calculadora estima cuántos años tardarás en reunirlos según tu ahorro mensual, su rentabilidad y la revalorización de la vivienda.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la vivienda usada va del 6% (Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla) al 10% (Cataluña), con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o VPO que pueden dejarlo entre el 1% y el 6% según la comunidad. En obra nueva se paga IVA del 10% más AJD en lugar de ITP. La calculadora incluye los tipos generales y reducidos de las 17 comunidades y las 2 ciudades autónomas.

El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 30–35% de los ingresos netos mensuales. Entre el 30% y el 40% se considera un esfuerzo elevado pero asumible, y por encima del 40% la mayoría de entidades deniegan la operación. La pestaña de cuota calcula tu esfuerzo financiero con las pagas extra prorrateadas.

Es una hipoteca cuyo tipo de interés se rebaja (normalmente 0,10–0,30 puntos por producto) a cambio de contratar con el banco la nómina, seguros de hogar o vida, planes de pensiones, tarjetas o alarmas. Compensa solo cuando el ahorro en intereses supera el sobrecoste de esos productos frente a contratarlos fuera, y eso depende del capital: la misma bonificación puede ahorrar dinero en una hipoteca grande y perderlo en una pequeña. El comparador de bonificaciones calcula el efecto neto de cada producto.

Depende de la entrada disponible, de la revalorización de la vivienda, de la subida del alquiler y de la rentabilidad que obtendrías invirtiendo tu ahorro. El comparador calcula el patrimonio neto de ambos escenarios año a año (vivienda más cartera frente a solo cartera) y muestra el punto de equilibrio a partir del cual comprar genera más patrimonio.

El TIN es el tipo de interés nominal anual que aplica el banco. La TAE añade el efecto de la capitalización mensual y las comisiones, por lo que refleja mejor el coste efectivo anual del préstamo. En las hipotecas bonificadas conviene además sumar el coste de los productos vinculados, que la TAE solo recoge parcialmente.